Desnecessária Notificação Prévia para Despejo e Cobrança de Aluguéis
Não é necessário realizar notificação prévia para constituir o inquilino em mora por falta de pagamento.

Locador ingressou com Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis alegando que havia inadimplência no pagamento do aluguel avençado, obtendo sentença favorável que decretou o despejo do inquilino no prazo de 15 (quinze) dias, além do pagamento dos aluguéis em atraso.

O inquilino ingressou com Recurso de Apelação alegando irregularidade na notificação para pagamento do débito, motivo pelo qual não estaria em mora, assim como sustenta que não lhe foi ofertada oportunidade para a produção de provas, visto que o processo foi julgado antecipadamente, ensejando o cerceamento de defesa.

Já em segunda instância o Tribunal de Justiça de Mato Grosso entendeu que não houve cerceamento de defesa, pois cabe ao magistrado na direção do processo, deferir ou indeferir a dilação probatória, afastando a produção de provas desnecessárias com vistas à rápida solução do litígio.

Quanto à notificação para pagamento do débito, consta do acórdão que o objeto da demanda é a rescisão do contrato de locação por inadimplência, de modo que a simples falta de pagamento enseja a rescisão do contrato de locação, sendo desnecessária a notificação prévia do locatário para constituí-lo em mora.

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 40284/2008 - CLASSE II - 20 - COMARCA DE RONDONÓPOLIS

APELANTE: R.M.A.
APELADA: R.B.A.E.P. LTDA.
Número do Protocolo: 40284/2008
Data de Julgamento: 10-09-2008

EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – AUSÊNCIA DE MORA QUANDO DA NOTIFICAÇÃO – DESNECESSIDADE – FALTA DE PAGAMENTO – RESCISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL – RECURSO IMPROVIDO. Não ocorre cerceamento de defesa com o julgamento antecipado da lide, quando a prova requerida não se apresenta capaz de alterar o resultado do julgamento. O locador não está obrigado a constituir previamente em mora o inquilino como condição de procedibilidade à ação de despejo por falta de pagamento ou para propor ação de execução de título extrajudicial, pois tal decorre da incidência do termo contratual ou legal sem a prova do pagamento, portanto, é desnecessário a notificação ou aviso.



RELATÓRIO
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por R.M.A., em face da r. sentença prolatada pela MMA. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT (fls. 129 a 132), que nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis, autos nº 66/2006, julgou procedente os pedidos da inicial e declarou rescindido o contrato de locação, por conseguinte, decretou o despejo do Apelante, voluntariamente no prazo de 15 (quinze) dias, além do pagamento dos alugueres em atraso a partir do mês de janeiro de 2006, até a efetiva entrega do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária.

Alega o Apelante, que no momento da notificação, encaminhada pela Apelada para que houvesse a desocupação do imóvel, em janeiro de 2006, não havia débito algum, portanto, o Recorrente não estava em mora ao tempo da notificação.

Afirma ainda, que não lhe foi ofertada oportunidade para a produção de provas, ao passo que o processo foi julgado antecipadamente. No entanto, sob sua ótica, deveria a magistrada ter indeferido a prova requerida, o que não fez, ensejando o cerceamento de defesa.

Por fim, postula a reforma total da sentença proferida pela Juíza monocrática.

Em contra-razões (fls. 146 a 148), a Apelada R.B.A.E.P. LTDA, sustenta que nos termos da lei, a matéria é exclusivamente de direito, assim não há necessidade de produção de provas em audiência, o que impõe o dever do magistrado de proferir julgamento imediato.

Assevera ainda, que as infrações contratuais perpetradas são desde março de 2005, conforme documentos carreados aos autos.

Desta feita, em apertada síntese, alega que foi correta a decisão, pois, in casu a matéria é unicamente de direito.

É o relatório.

À douta revisão.


VOTO (PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA)
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

No que tange ao pedido de nulidade de sentença sob o argumento de que houve cerceamento de defesa, a meu ver, razão não assiste ao Apelante.

Como é cediço, cabe ao magistrado na direção do processo e na condição de destinatário final e imediato das provas, deferir ou indeferir a dilação a produção de provas requeridas pelas partes, afastando aquelas desnecessárias, inúteis ou procrastinatórias, velando, assim, pela rápida solução do litígio.

In casu, não observo como reconhecer o alegado cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide, perfeitamente possível ante as circunstâncias do caso e das provas então produzidas nos autos.

Destaco que, na audiência de conciliação (fl. 112) o patrono da Apelada/autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide, já o advogado do Apelante/réu pleiteou a produção de prova testemunhal.

Logo após, os autos foram conclusos e a MMA. Juíza, Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini Pullig que prolatou a r. sentença atacada.

Ocorre que, não foi mencionado pelo Apelante o objetivo da aludida elaboração da prova testemunhal, além do mais, a natureza da causa é meramente de direito o que impõe ao magistrado o julgamento antecipado da lide.

A propósito, sobre a matéria, cita o saudoso prof. Theotonio Negrão em sua obra Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 36ª ed., 2004, ed. Saraiva, p. 432:

“Art. 330:1 - “Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder (STJ- 4ª Turma, REsp 2.832-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. 14.8.90, negaram provimento, v.u., DJU 17.9.90, p. 9.513).


Ademais, como já mencionado a controvérsia é de natureza jurídica e seus diversos aspectos podem ser solvidos com a prova documental posta nos autos.

Corroborando com o entendimento acima, trago à baila os seguintes precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS - JULGAMENTO ANTECIPADO - CERCEIO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO - INEXISTÊNCIA DE INÍCIO DE PROVA DOCUMENTAL - PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL - INTELIGÊNCIA DOS ART. 401 DO CPC - DENUNCIAÇÃO DA LOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ESCRITA - MULTA MORATÓRIA E MULTA RESCISÓRIA – CUMULATIVIDADE - FUNDAMENTOS DIVERSOS - ADMISSIBILIDADE. A prova do pagamento de aluguéis é ônus de quem o tenha efetuado e deve ser feita através do competente recibo, o qual não é suprido por prova testemunhal. Assim, não ocorre cerceamento de defesa com o julgamento antecipado da lide, quando a prova requerida não se apresenta capaz de alterar o resultado do julgamento. A despeito de a lei outorgar amplitude na produção de provas, a prova testemunhal só é admitida nos contratos de valor superior ao previsto no art. 401 do CPC, quando houver início de prova inserta em documento advindo da parte contra quem se pretende utilizá-lo. Assim, a sua admissão só é permitida "como complementar de outra por escrito”. A resilição, como forma de extinção do contrato de locação, tem sua causa na manifestação de vontade unilateral do contratante, cabendo ao locatário expressar sua vontade nesse sentido, através de notificação escrita, e não, mediante prova testemunhal. ""É que a exibição do documento comprobatório da notificação é elemento essencial para o direito do inquilino denunciar a locação.”” A multa moratória não é aplicada cumulativamente com a multa por infração contratual, quando existente apenas um fato, inadimplemento ou mora, a ensejar a aplicação apenas da primeira, para se evitar a duplicidade da pena. Derivando, contudo, de fatos completamente distintos, a multa moratória, especificamente, em razão do atraso no pagamento, e a multa rescisória pelo rompimento da locação por prazo determinado, expressamente prevista art. 4º da Lei 8245/91 e, também, no contrato, nada impede sejam ambas cumuladas”. (TJMG, processo 2.0000.00.498484-3/000, Rel. Tarcisio Martins Costa, DJ 13/09/2006). (negritei).

“AÇÃO DE DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS - INFRAÇÃO CONTRATUAL - PRELIMINARES - RECEBIMENTO DA APELAÇÃO NO DUPLO EFEITO - CERCEAMENTO DE DEFESA - INÉPCIA DA INICIAL - - INTERPELAÇÃO - DESNECESSIDADE - MORA EX RE - REJEIÇÃO - DISCUSSÃO DE DÉBITO EXCESSIVO - SEDE IMPRÓPRIA - APLICAÇÃO DO ART. 21 DO CPC - DESCABIMENTO. - Apenas em hipóteses excepcionais, previstas no artigo 558 do CPC, está o julgador autorizado a imprimir efeito suspensivo à apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de despejo. - "O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência”. (art. 330, CPC) - É desnecessária a interpelação prévia do locatário, quando o fundamento da ação de despejo é a inadimplência dos aluguéis, pois se configura a mora ex re, a qual constitui o devedor, de pleno direito, em mora, consoante a máxima dies interpellat pro homine, ou seja, o dia do vencimento interpela o devedor. - A questão atinente à cobrança ou não de valores excessivos deve ser discutida em ação própria, pois a presente ação tem como causa de pedir a rescisão do contrato locatício com o conseqüente decreto de despejo”. (TJMG, 2.0000.00.469818-4/000, Rel. Antônio Sérvulo, DJ 21/05/2005). (negritei).

“APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO CONFESSO. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR RECONHECIDA. EXONERAÇÃO DE FIANÇA. INOCORRÊNCIA. A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES PERMANECE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES OU ATÉ A IMISSÃO DO LOCADOR NA POSSE DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE. MULTA MORATÓRIA CONTRATADA EXPRESSAMENTE. MULTA MORATÓRIA MANTIDA EM 10%, CONFORME EXPRESSAMENTE PACTUADA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES LOCATÍCIAS. REJEITADA A PRELIMINAR, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME”. (Apelação Cível Nº 70021606082, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 12/12/2007) (negritei).


Diante das alegações explanadas, REJEITO a preliminar.


VOTO (MÉRITO)
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Como se vê do relato, o recurso tem por escopo a reforma da r. sentença que concluiu pela rescisão do contrato de locação firmado entre as partes e ordenou o despejo do Apelante, condenando-o ao pagamento dos alugueres em atraso, acrescidos de juros e correção monetária, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no patamar de R$ 1.000,00 (mil reais).

Infere-se dos autos, que os demandantes firmaram contrato de locação em agosto de 2004 e, em razão do inadimplemento do Apelante referente a vários meses, foi proposta a Ação de Despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis inadimplidos.

Em suma, o Apelante argumenta que é necessária a reforma da r. sentença, uma vez que ao tempo da notificação encontrava-se pontual com os pagamentos.

Pois bem. Da análise acurada dos autos, observa-se que o Recorrente não contestou a mora, apenas alegou o erro da notificação, posto que na época da referida notificação encontrava-se adimplente com a obrigação locatícia.

É dizer que, o objeto da demanda, como mencionado alhures é a rescisão do contrato de locação com a conseqüente desocupação do imóvel por falta de pagamento, além da cobrança dos alugueres, donde se conclui que, a simples falta de pagamento constitui inadimplemento do locatário e enseja a rescisão do contrato de locação, nos termos do inciso III do art. 9º da Lei n.º 8.245/91.

Nessa linha de raciocínio, o motivo ensejador da rescisão do contrato é a falta de pagamento, assim, é desnecessária a notificação prévia do locatário para constituí-lo em mora.

Corroborando com o tema, destaco os seguintes precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. NULIDADE DA SENTENÇA. <>AUSÊNCIA DE CIENTIFICAÇÃO DOS SUBLOCATÁRIOS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA. INADIMPLÊNCIA DOS ENCARGOS DA LOCAÇÃO. PARCELAMENTO DO IPTU E TAXAS. MORA NÃO DESCARACTERIZADA. É dispensável a cientificação dos sublocatários legítimos quando as provas dos autos revelam que tiveram ciência inequívoca do ajuizamento da ação de despejo. A mora do locatário é ex re, configurando-se pelo simples vencimento do prazo previsto no contrato para pagamento, não sendo necessária prévia interpelação. A sentença não é extra petita quando proferida nos limites do pedido inicial. O parcelamento do IPTU e taxas concedido pela Fazenda Municipal suspende a exigibilidade do crédito tributário, mas não é suficiente para afastar a mora da locatária”. (art. 9º, II da Lei do Inquilinato). (TJMG, 1.0024.04.427938-8/004, Rel. José Flávio De Almeida, DJ 07/06/2008). (negritei).

“LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PROVA DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL E NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE. É desnecessária a prova de propriedade do imóvel, exigida apenas nas demandas fundadas no inc. IV do art. 9º, inc. IV do art. 47 e inc. II do art. 53, todos da Lei nº 8.245/91. Fora dessas hipóteses, basta a prova da condição de locador para a aferição da legitimidade ativa nas ações de despejo. A falta de pagamento dos aluguéis constitui inadimplemento da locatária e enseja a rescisão do contrato de locação, nos termos do inc. III do art. 9º da Lei nº 8.245/91. Considerando que o motivo ensejador da rescisão do contrato é a falta de pagamento, é desnecessária notificação prévia da locatária para a desocupação do imóvel. RECURSO IMPROVIDO”. (Apelação Cível Nº 70022813620, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Helena Ruppenthal Cunha, Julgado em 04/06/2008) (negritei).


Desta feita, quanto à falta de notificação ou aviso, cabe ainda ressaltar que o locador não está obrigado a constituir previamente em mora o inquilino como condição de procedibilidade à ação de despejo por falta de pagamento ou para propor ação de execução de título extrajudicial, pois tal decorre da incidência do termo contratual ou legal sem a prova do pagamento.

Em outras palavras, é irrevelante que ao tempo da notificação o Apelante estivesse adimplente com os aluguéis, ao passo que quando da propositura da presente ação havia a falta de pagamento, além do que essa mora como já mencionado não necessita de notificação do devedor, para constituí-lo em mora.

Ademais, o débito locatício restou incontroverso e não veio aos autos prova de sua quitação, impondo-se a manutenção da sentença objurgada.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão invectivada.

É como voto.


ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência da DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (Relatora), DRA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (Revisora) e DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (Vogal convocado) proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE REJEITARAM A PRELIMINAR ARGÜIDA E, NO MÉRITO, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Cuiabá, 10 de setembro de 2008.

DESEMBARGADORA MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS - PRESIDENTE DA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL EM SUBSTITUIÇÃO LEGAL E RELATORA